오늘 전세대출을 통해 구한 전세방으로 이사를 마무리하고 독립하게 되었습니다.
독립을 준비하는 과정에서 전세를 구하는 과정이 특히 쉽지 않고 많은 행동을 요구한다는 것을 느꼈습니다. 이사를 마무리한 오늘 2편 정도의 글로 몸소 겪은 과정들을 정리해서 저처럼 처음 전세를 구하시는 분들에게 도움이 되는 글들을 남겨보려 합니다.
오늘은 전세대출을 통한 전세 구하기 과정에서 매물을 구하고 대출 심사를 실행하는 과정까지를 정리해보겠습니다.
전세대출을 통한 전세 구하기 STEP1 : 전세 매물 기준 세우기
독립을 위해 전세를 구해야 할 상황이 되었을 때 요즘 전세 매물이 없다는 뉴스가 들려와서 바로 "네이버 부동산"을 통해 매물 검색을 해보았습니다. 예상과 다르게 꽤 방대한 매물들이 있었습니다. 그래서 저는 검색의 시간을 아끼기 위해 제가 필요로 하는 기준부터 적었습니다. (기준을 잡기 위해 "전세"를 키워드로 검색해서 Youtube 영상들을 3-4편 정도 본 것 같습니다. 참고하면 좋은 유튜브 영상 링크는 하단에 첨부합니다.)
!작성했던 전세 매물 기준!
기준1 : 카카오뱅크 청년 전,월세(전세금의 90%(최대 1억)까지)를 이용할 수 있는 매물 (내 돈은 조금만...)
기준2 : 회사 통근이 30분 이내로 가능한 위치 (통근 시간 절약!)
기준3 : 서울 기준 기존 융자금에 나의 전세금을 합쳤을 때 매매가의 80% 이하인 매물 (유튜브를 통해 "깡통전세"를 검색해서 공부해보시면 왜 이런 기준을 적어놓았는지 이해되실 겁니다!)
기준4 : 이상한 모양의 벽지 X 깔끔한 흰색 벽지
기준5 : 관리비 10만원 아래! (한달 고정지출비를 최소화!)
생각해봐야하는 기준 리스트 : 원하는 위치, 전세 금액, 이용할 대출, 입주 희망날짜, 희망 관리비, 원하는 매물의 조건(평형, 벽지 색상, 층수, 옵션 등)
전세대출을 통한 전세 구하기 STEP2 : 전세 매물 찾기
기준을 세운 후에는 3일 정도 네이버 부동산을 이용해 매물을 찾기 시작했습니다. (네이버 부동산은 웹브라우저에서는 필터 기능을 지원하지 않는 것 같습니다. 앱을 다운받아 검색하는 것이 필터 검색이 가능해서 매물 찾기가 쉽습니다.)
저는 기준에 만족하는 매물들을 검색하게 되면 곧바로 전화부터 했습니다. 네이버 부동산을 통해 연락하였을 때는 대게 반응은 "상담 예약 잡으시면 다른 매물 보여드릴게요", "매물이 이미 나가서..", "곧 알아보고 연락드릴게요.."(후 연락두절...ㅠ) 등이 대부분입니다. (주변 지인분들 보면 인터넷 매물로 쉽게 찾으시던데...)
이렇게 계속 실패를 하다 3일차 쯤에 운이 좋게 방금 막 올라온 매물(오늘 이사를 마무리한 저의 첫 전세방!)을 어머니께서!! 낚아채셔서 매물 방문 일정을 잡을 수 있었습니다. (역시 혼자보단 2명이...)
<TIP> 공인중개사에 여쭤보니 발품을 팔아서 공인중개사들에 번호를 많이 뿌려놓으면 원하는 조건의 매물이 나왔을 때 연락을 받을 수 있다고 합니다.
전세대출을 통한 전세 구하기 STEP3 : 매물확인
조건에 맞는 매물을 찾고 연락을 취하고 공인중개사에서 소유주(임대인) 측에 매물에 진행된 가계약이 없으면 공인중개사와 날짜를 정해서 매물을 확인하게 됩니다. 저의 경우 백신 1차 접종을 하는 날(휴가! 맞고 쉬고 있었음!)이었고 저의 기준에 모두 부합하는 매물이라 판단해서 그날 바로 매물을 확인하러 갔습니다. 곧장 매물 근처로 가면 공인중개사에서 차량을 통해 픽업을 하고 매물이 있는 곳으로 바로 이동합니다. 그리고 매물의 상태를 점검하게 됩니다.
매물을 확인할 때는 화장실, 주방, 수압, 교통조건(버스정류장,지하철역), 모기장 상태, 전등, 난방, 벽지 등을 확인하시면 좋습니다. (풀옵션의 경우 옵션에 포함된 대상(세탁기,냉장고,인덕션 등) 상태를 꼭꼭 체크해주세요.)
⚠️ 공인중개사와 같이 보더라도, 급하게 보지 마시고 하나하나 차분하게 확인해주세요. 공인중개사와 같이 있어도 다급할 필요가 전혀 없습니다! 자신이 살게 될 집이므로 꼼꼼하게 보셔야 합니다.
전세대출을 통한 전세 구하기 STEP4 : 가계약
매물 확인을 마무리할 때 공인중개사에서 가계약 여부를 물어보게 됩니다. 저는 무척이나 마음에 들었기에 가계약을 진행하겠다고 했습니다. (마음에 들지 않는다면 매물을 다시 찾으시면 됩니다.) 그렇게 매물 확인을 마무리하고 가계약 하기 위해 다시 차량을 타고 공인중개사로 이동했습니다. 공인중개사에 도착해서 바로 매물의 등기(토지,건물에 대한 소유주 명의와 대출상황이 담긴 문서)를 확인했습니다. 여기서 집중적으로 확인해야 하는 것은 매물의 대출상황입니다. 대출상황을 집중적으로 확인하는 이유는 전세금을 안전하게 지키기 위해서 입니다.
제가 본 매물의 경우 다중주택(단독주택)으로 제가 살 전세 매물을 포함한 건물의 대출을 다음과 같이 봐야 했습니다.
소유자가 가지고 있는 원래의 융자 + 다중주택에 먼저 들어와서 살고 있는 다른 사람들의 전세자금 < 건물의 시세 * 0.8(경매가를 기준으로 서울은 0.8 다른 곳은 보통 0.7로 봅니다)
(이용시 주의하실 점은 다중주택 건물의 경우 아파트처럼 겹치는 규격이 많지 않아 시세를 알기 까다롭습니다. 여기서 제가 조금 안일했던 점은 시세를 공인중개사 측에서 말해준 시세를 여러번 확인하지 않고 그대로를 계산식에 대입한 점입니다. 만약 저때로 다시 돌아간다면 어떻게 시세를 산정하셨는지 그 기준이 다른 곳에서도 통용되는지 확인할 것 같습니다. 어려워보이지만, 결국 확인한 매물에 존재하는 대출이 경매가 안쪽(시세 * 0.8 또는 0.7)인지 확인하시면 됩니다!)
대출을 위의 기준을 기반으로 확인하였을 때 적당했습니다. 그래서 저는 곧바로 가계약 증거로 100만원을 선입금(추후 전세자금에 포함됩니다.)하였습니다.
⚠️ 가계약금 입금 시 유의할 점은 "소유주(임대인) 명의의 계좌"로 송금해야한다는 것입니다. 공인중개사 계좌로 절대 보내지 마세요! 등기를 통해 소유주의 명의를 확인하고 비교하셔서 송금하세요!
입금을 하게 되면 이제 정식"계약" 일자를 잡게 됩니다.
<TIP> 저의 경우 처음 전세 계약하는 상황으로 더 많은 정보들을 얻고 마음의 안도를 얻고 싶었습니다. 그래서 부모님께서 잘 알고 계시는 다른 공인중개사를 방문해서 매물에 관한 확인을 한 번 더 진행했습니다. 확인한 것은 대출 정도가 적당한지, 건물대장등 이었습니다. 이렇게 주변에 아는 공인중개사가 있다면 애매한 부분에 대해서 한번 더 확인하는 것이 거래에 대한 두려움을 없애기 좋은 것 같습니다.(결과적으로 건강한 매물인 것 같다는 판정을 받고 계약을 진행했습니다)
전세대출을 통한 전세 구하기 STEP5 : 계약
이제 계약을 하게 됩니다. 가계약 과정에서 많은 것들을 확인했기 때문에 저는 큰 걱정 없이 계약하러 갔습니다. 계약 시 유의할 점은 대리인이 왔다면 대리인을 증명할 수 있음을 확인해야 하고 되도록이면 실제 소유주(임대인)와 계약을 하는 것이 좋습니다. 계약 과정에서 등기를 공인중개사에서 다시 출력해서 소유주와 함께 확인하였고, 추가된 대출이 없어서 계약서를 함께 작성하였습니다.
⚠️ 계약서에서 꼭 확인하셔야 할 것은 특약 사항에 "대출이 가능한 매물이라서 계약했는데 만약 대출이 임차인(여러분)이 아닌 매물에 의해 불가하다면 모든 계약금은 환급한다"와 "대출심사가 완료되어 남은 잔금을 처리하기 전에 매물에 대출이 추가된다면 이 계약을 없던 것으로 하고 모든 것을 배상하겠다"라는 특약을 꼭 확인하고 추가해야 합니다.
⚠️ 입주 희망 날짜도 계약서에 작성하는데, 대출 심사가 보통 2주 정도 걸리기 때문에 입주 희망 날짜를 대출을 요청할 날짜에 2주 +(2-3)일을 추가해서 잡으면 좋습니다. 2-3일을 추가하는 이유는 대출 시 서류를 추가 제출하는 상황을 고려해야 하기 때문입니다.
저는 마지막으로 작성된 계약서에 서명을 진행하고 전세 보증금의 5%를 계약금으로 입금하고 계약을 마무리 하였습니다.
⚠️ 입금 시 유의할 점은 당연히 소유주(임대인)의 이름으로 된 계좌로 입금해야한다 입니다.
전세대출을 통한 전세 구하기 STEP6 : 확정일자 받기 및 카카오뱅크 대출 신청
많은 분이 언제 대출을 신청하지 하고 궁금하셨을 텐데(솔직히... 제가 전세 과정에서 궁금해서 카뱅에 전화해서 물어봤었네요..ㅎㅎ), 카카오뱅크에서 청년들을 위한 전세보증금 대출은 전세 계약서를 작성하고 나서 확정일자라는 것을 받고나면 신청할 수 있습니다. 확정일자를 받기 위해서는 계약한 매물 관할 동사무소에 방문하시면 몇 분 안되어 확정일자를 받으실 수 있습니다. 저는 카카오뱅크 전세보증금 대출을 신청하기 위해 계약 바로 다음날 관할 동사무소에 위에서 작성한 전세계약서와 신분증을 지참해서 확정일자를 받았습니다.
카카오뱅크의 청년전월세대출의 경우 이자율이 거의 2%인 매우 저렴한 이자를 자랑합니다. 또한, 매물의 90%(초기에 최대 7000만원이었지만, 1억으로 개편되었습니다!)까지 대출금을 신청할 수 있습니다. (⚠️최근 대출 규제로 인해 청년전월세대출 하루 신청량을 많이 줄여서 받고 있다고 합니다)
카카오 뱅크 청년전월세대출 신청 과정은 해당 글이 자세하게 설명해주고 있어서 링크로 대체합니다!
전세 과정 알아볼 때 참고했던 Youtube
요거 2개만 봐도 전세의 전체적 과정과 주의해야할 점을 파악할 수 있지만, 다양한 영상을 참고해서 꼼꼼하게 준비하시면 좋겠습니다.
다음에는 대출시행하기 및 이사과정을 정리해보겠습니다.
감사합니다.